頂樓平台漏水怎麼處理？共用部分修繕義務與慰撫金判斷重點
共用部分誰來修、費用怎麼算、鑑定報告如何影響裁判，以及居住安寧受侵害能否請求精神慰撫金
先看重點結論
- 頂樓平台多屬建築主要結構與逃生避難用途，性質上通常屬共用部分
- 共用部分的修繕、管理與維護，原則由全體區分所有權人共同負擔並依規定分攤
- 漏水致屋內受損時，法院常以鑑定報告釐清原因、修繕工法與費用範圍
- 請求回復原狀與損害賠償時，若原告亦負修繕義務，通常不可能把責任全推給他人
- 居住安寧受侵害且情節重大時，可能成立精神慰撫金，但金額會依干擾程度等因素裁量
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；分別為民法第184條第1項前段、第185第1項前段、第213條第1項所明定。次按共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項前段分別定有明文。又大樓屋頂平臺為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓各區分所有人之共有部分，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院105年度台上字第294號民事判決要旨參照）
㈡原告請求被告等修繕系爭頂樓平臺部分：
⒈原告主張系爭頂樓平臺漏水至其所有之系爭房屋，造成系爭房屋受損乙節，經本院囑託臺北市土木技師公會就：「系爭房屋之廚房、走道與臥室是否有滲漏水情形？及造成滲漏水原因為何？是否因系爭房屋所在公寓頂樓長期疏於維護所致？若是，其源頭位於何處？如欲修繕系爭頂樓平臺至不漏水狀態，其修復方法暨具體工法內容為何？所需修繕費用為何？系爭房屋之廚房、走道、臥室天花板、牆壁、地板因漏水所損害之修復項目、方法及費用各為何？」等事項為鑑定，經該會指派鄭清江技師、李彥鋒技師會同兩造至現場進行3次會勘、照相並製成鑑定報告，其鑑定結果略以：「十一、鑑定結果：㈠…經本鑑定初勘及2次會勘後，滲漏區域縮小至圖3中B、C、F、J等處。其餘點位鑑定時均呈乾涸狀水痕，未見有滲漏情況。㈡系爭房屋各滲漏區可能原因，主要係因頂樓地面裂縫導致下雨時往樓版下滲透所致。……第二次會勘時，晴天後滲漏區只剩下廚房燈具上方號J區域。本建物應屬依循早期舊耐震規範所興建之建築，其抗震性可能不如新規範建築物……，而建物抗震性若較低，在921地震強震下，可能引發樓地板裂縫，界面之間亦可能發生裂隙。……
㈢修繕系爭房屋所在公寓頂樓（即系爭頂樓平臺）至不漏水狀態，其修復方法為：本鑑定標的屬老舊抗震較低建物，屋頂裂縫要徹底修補，恐須打除表面地磚，全面填補裂縫後再全面重施作防水層，裂縫填補需使用可抗震材料加網狀不織布，並由5樓天花板拆除、全面檢視裂縫並灌注填縫材料後，再重新裝潢天花板。但是全面打除頂樓表面地磚，亦可能引發老舊建物樓版更多裂縫，退而求其次的作法，只能繼續在現有地磚上面修補裂縫，並加強防水層，但屋內頂板拆除天花板灌注裂縫仍為必須，二次會勘時鋸開腐蝕的天花板檢視孔，發現房間有雙層天花板，且有許多爬蟲，建議現有天花板應拆除。大地震過後或是材料老化後若有再滲漏，再作逐次修補。新作天花板建議保留可再修補的活動式天花板維修孔或輕鋼架。另一長期的老舊屋頂防水，可考慮加蓋不鏽鋼屋頂，或是與太陽能發電結合，由專業廠鋪設屋頂太陽能板與屋頂防漏處理，惟此選項須經全部住戶同意，以及主管單位核准。本鑑定僅針對退而求其次的作法，提供施作費用估算，詳如附件6，總計修繕費用約新臺幣589,989元（按該費用係含原告私用空間之修繕費用32,918元）。」有臺北市土木技師公會114年7月21日北土技字第1142003402號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）附卷足憑（見本院卷第236頁及外放鑑定報告）。依系爭鑑定報告所載，系爭房屋如系爭鑑定報告圖3中B、C、F、J等處確有滲漏水，其原因，係因系爭公寓建物抗震性不如新規範建築物，在921地震強震下，可能引發樓地板裂縫，界面之間亦可能發生裂隙，而導致系爭頂樓平臺地面裂縫，致下雨時往樓版下滲透至系爭房屋所致。
⒉再查，查被告所有如附表1所示之各建物，係同屬系爭公寓雙拼而成，共用同一樓梯及大門出入口，其屋頂平臺相連相通，為總計10戶之區分所有建築物，系爭頂樓平臺為系爭公寓建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，足見系爭公寓於構造上及使用上具有不可分之關係，核屬公寓大廈管理條例所規範之同一公寓大廈，依據前開說明，系爭頂樓平臺自為兩造共有部分，並共同使用。則依上開規定，兩造應共同負有修繕、管理及維護系爭頂樓平臺之義務甚明。
⒊原告為系爭房屋所有權人，該房屋因兩造疏於修繕上方系爭頂樓平臺之漏水而受損，業如前述，自應由兩造將系爭頂樓平臺修繕至不漏水狀態，以排除對系爭房屋之侵害，並由兩造對系爭房屋之損害，負損害賠償責任，將系爭房屋修繕以回復原狀。而系爭頂樓平臺及系爭房屋之修繕至不漏水之方法，經系爭鑑定報告建議以附件所示方式為修繕，有系爭鑑定報告書可按，堪信為適當必要之修繕方式。又原告為系爭公寓區分所有人之一，同負修繕系爭頂樓平臺之義務，已如前述，是以原告不能將上開修繕責任及損害賠償責任全部歸咎於被告等，而將自己排除在外。從而，原告依民法184條第1項前段及第185條第1項、第213條第1項規定，請求被告應與原告將系爭房屋及系爭頂樓平臺漏水部分，依系爭鑑定報告書如附件所載方法修復至不漏水狀態，為有理由，應予准許：逾該範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
⒋被告雖抗辯，系爭頂樓平臺漏水原因，係因順興公司早年修繕系爭頂樓平臺方法有誤所致，惟依據系爭鑑定報告所載，系爭頂樓平臺漏水主因係因建物抗震能力不足，導致裂縫而漏水，縱因順興公司早年之施工方法不善而加劇損害，亦屬兩造間是否得對順興公司主張權利之問題，尚不得據此而免除被告等對共用部分之修繕義務，是被告前揭抗辯，並不足採。㈢原告請求被告賠償精神慰撫金：⒈不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段固有明文。是不法侵害他人居住安寧之人格法益，以情節重大者為限，被害人始得依上開規定請求賠償相當之金額（最高法院92年台上字第164號裁判意旨參照）。⒉查：因被告等就系爭頂樓平臺未盡管理、維護之責，致系爭房屋有前揭滲漏水情形，不法侵害原告身為系爭房屋所有權人之居住安寧之人格法益，使原告感到痛苦，且觀諸系爭房屋現況照片，牆面油漆水痕污損情形嚴重（見本院卷第172頁、系爭鑑定報告第54至61頁），確會影響、干擾其生活作息，造成居住不便等情，而屬情節重大，依前揭規定，原告自得請求被告等賠償非財產上損害。本院審酌被告等不法侵害之情節，原告因該漏水而受干擾情形及其日後進行系爭房屋回復原狀修繕工程所需承受施工所帶來之干擾，精神上受有相當之痛苦，原告雖同負有修繕義務，惟尚須提起本件訴訟請求，始得進行修繕等一切情狀，認原告對請求被告賠償非財產上損害3萬元，為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無據，應予駁回。
法律基礎
以侵權行為與回復原狀為主軸，搭配公寓大廈管理條例的共用部分修繕分擔規則。
共用部分認定
頂樓平台因主要結構與逃生避難用途，通常屬全體住戶共同使用與共同負擔的共有部分。
鑑定報告的角色
用來釐清漏水原因、修復工法與費用範圍，常是法院認定「必要修繕方式」的重要依據。
慰撫金判斷
居住安寧受侵害需達情節重大，法院會看干擾程度、修繕期間影響與個案整體情狀裁量。
實務提醒
類似頂樓平台漏水案件，常見爭點包括：共用部分認定、修繕義務分擔、鑑定報告可信度與修繕費用範圍， 以及是否達到居住安寧重大侵害而可請求慰撫金。若要縮短爭議處理時間，通常可先從修繕方案與費用分攤方式建立共識， 並保全現況照片、修繕紀錄與鑑定資料，以利後續協商或訴訟主張。
若您遇到屋頂平台漏水、共用部分修繕分擔或鄰里協調困難等情形， 建議及早評估證據、修繕方案與權利主張路徑，以降低後續損害擴大與訴訟成本。
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